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    2. “金貴”的海珠區還有總價四五百萬元的新貨

      臨房網 2023-09-28 19:51
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        文/羊城晚報記者 范晗越

        廣州市海珠區因土拍市場又掀起一波熱潮。

        9月11日,該區上涌果樹公園北側地塊通過搖號確定了最終競得者為中海地產。該地塊在9月8日曾吸引了16家開發商舉牌,經過85輪激烈競價后價格達到最高限價,刷新了海珠區單一地塊成交總價紀錄,扣除配建后的樓面地價也高達5.22萬元/平方米,在海珠區僅次于時代大家地塊的地價。

        地塊搶手的背后是海珠區今年以來樓市的火熱??硕饠祿@示,今年1至8月中,海珠區一手住宅量價齊升,網簽均價高達95940元/平方米,套均價則是達到了1431萬元。

        與海珠區“一區一谷一圈”的發展布局相符,海珠區樓市幾乎也出現了大致以城市新中軸為界的東中西分化,存在價格斷層。整個區域中,樓價相對較高的東部,能高達10多萬元/平方米;中部的項目,因有生態資源等支撐,樓價也達到9萬元/平方米左右;而在海珠西部,上車門檻相對較低,最低單價為約6萬元/平方米,總價最低450萬元。

        琶洲:上半年千萬元以上級別住宅成交超天河

        在高端住宅方面,琶洲這個板塊在今年上半年完成了對天河的超越。

        克而瑞數據顯示,今年上半年,廣州總價千萬元以上一手住宅成交量達到了創紀錄的2476套,其中海珠區成交967套,占全市約36%,天河區成交為556套。僅是琶洲一個板塊,其成交量就達591套,占海珠此類住宅成交量的61%,超過了整個天河區的成交量。當然,這也和天河區同類型產品供應量不及海珠區有較大關系。

        琶洲上半年千萬元級住宅的業績主要來自琶洲南TOD,據統計,今年上半年,該項目共網簽了546套總價千萬元以上的一手住宅,占全海珠成交量的56%,而該項目“住宅+別墅+公寓”的全部成交金額更是達到了113.07億元,是廣州市唯一網簽破百億元的項目。整體上看,該項目上半年成交套均價格達1967萬元,遠超海珠區全區的套均價格。

        高端物業的暢銷,離不開琶洲試驗區正在兌現的價值?!杜弥迶底纸洕笖笛芯繄蟾妫?022)》顯示,截至2022年,琶洲試驗區內企業數量已達3.4萬家。在琶洲西區,除已投入使用的唯品會總部大廈、阿里巴巴華南總部等寫字樓外,小米大廈、騰訊廣州總部等多個寫字樓目前均已完成主體施工,試驗區城市界面已初具規模。按照《琶洲地區發展規劃(2019-2035年)》,預計2035年琶洲地區就業人口約80萬人,居住人口約34萬人,這將促使區域內產生大量的住房需求。同時,板塊內住宅用地的稀缺性也將進一步推動行情上漲。

        海珠西部:中小戶型供應較多,配套完善吸引改善客

        作為與“海珠新活力文商旅融合圈”相契合的區域,海珠西部既有商業繁華的江南西、昌崗路,又有承載著海珠區工業歷史的廣紙片區、工業大道。這里是海珠區城市化開發較早的區域,有大量開發于20世紀90年代末和本世紀初的舊小區,如保利花園、金碧花園等,積累了大量改善需求的同時,也依靠成熟的商業、教育配套等吸引著越秀、天河等其他區域外溢的改善客。

        在越秀區新盤幾乎全部邁向10萬元/平方米的情況下,對具有一定經濟實力,但又無法承擔越秀新房價格的老城改善客們而言,海珠西部的各個板塊是一個不錯的選擇,10萬元/平方米以內的價格有不少產品可選。2022年初入市的中海觀澔府目前價格在7.5萬元/平方米以上,近期開盤的越秀珠實城發江灣和樾價格則是8萬元/平方米起。二者的面積段在89至140平方米之間,在不選擇140平方米較大戶型的情況下,總價可以控制在千萬元以內。

        對于喜愛老城煙火氣的年輕人來說,中旅天宸府、中海江泰里等新盤也有小面積、設計潮的高性價比戶型可選。中海江泰里距地鐵2號線江泰路站僅100米左右,小至75平方米,最大105平方米的“1+2”戶型,將單位總價控制在了750萬元以內。同時,客廳、餐廳、廚房、創意空間的一體化設計,配套的潮里Mall引入的咖啡館、精釀餐吧等時尚業態都在為項目打造年輕化的配套。不過一些年輕的看房者也坦言,7萬元/平方米的價格,使得他們的入市門檻超過了500萬元,對他們來說壓力還是比較大。而昌崗路地鐵站旁邊的中旅天宸府,則是目前區域內上車門檻相對更低的項目,部分特價的82平方米小戶型,最低總價在450萬元。

        在現有的地鐵2、3、8號線和在建的地鐵11號線的帶動下,海珠西部與琶洲的通勤時間目前已經短至二三十分鐘。

        海珠中部:百億地塊受關注,瀝滘新品推出8.6折優惠

        海珠區在城市新中軸線上的盤并不多,一手項目主要包括保利四季和頌、方圓濱江壹號、中鐵建西派粵府以及由珠光操盤的瀝滘村舊改項目海珠新城。均價9萬元/平方米的保利四季和頌及吹風價8萬元/平方米起的濱江壹號均近廣州塔,交通便利。

        從客村立交出發,沿廣州大道南行2公里左右,便能抵達9月中海地產競得的上涌果樹公園北側地塊,這宗總價上百億的地塊,中海還會為其帶來哪些引領性的設計,非常值得業內和購房者關注。地塊不僅有地鐵配套優勢,周邊萬達廣場、合生廣場等商業配套也齊全,同時還配建有幼兒園和中小學,更具價值的是,地塊具有中心區少有的生態資源,業內預計,項目亮相后,又將是海珠區樓市里一個熱門話題。

        中軸線的南端、臨近珠江的創新灣板塊內,目前在售的新盤主要是中鐵建西派粵府和海珠新城??赡舷蛲奈髋苫浉?,聚焦改善型產品,單位面積段從120至140平方米,從樣板房可見,其主打的140平方米四房戶型,南北通透,帶有大面積陽臺和花池等高附送空間設計。目前該項目報價在6.9萬-9.7萬元/平方米之間,總價在千萬元左右。而作為瀝滘村舊改而成的商品房項目,海珠新城的體量龐大,是目前海珠區上車門檻較低的性價比之選。目前,海珠新城在售的是東區地塊的5、6、7三棟,戶型為110至140平方米的三房至四房,帶精裝交付的產品價格則為6.18萬元/平方米,最低總價大約為650萬元。如果覺得該價位比較高,買家可以選擇第5棟樓宇的毛坯房,價格約5.9萬元/平方米。更具吸引力的是,目前該項目正在推出教師節團購活動,據介紹,在職教師憑相關證明在此購房可享受原價8.6折的購房優惠,部分單位價格比5.9萬元/平方米還會低。


        編輯者:zyf0539

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